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蛋黃區 地上權房屋

來自youtube三立iNEWS

只有地上權,台灣北市蛋黃區透天350萬沒人要!流入法拍市場開價350萬卻三次拍賣都流標收場,隨時可能被拆沒人敢接手。

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圖片中的房屋坐落於台灣北市蛋黃區黃金地段,透天350萬沒人要,2層樓高總坪數52坪,350萬台幣無人問津,流拍三次。據土地拍賣市場人士透露,數次流拍的原因,是因為房屋屬於違法建造,未辦理所有權登記,財產分割後出現糾紛,目前法院判令屬於佔用領地/林地,房屋本身已經進行到拆屋還地的環節,屋齡使用年限也較短,即使和地主達成協議,也可能付出高額的租金。如果土地和建築物一起拍賣,市價大約在1億到1億3千萬台幣左右。

什麼是地上權?根據台灣法例,所謂 地上權 及 使用權 住宅,是指開發商向政府或地主標下固定期限的土地使用權,在該土地上取得建照或興建住宅大樓後,再向消費者銷售。也就是說,不管是 地上權住宅 或是 使用權住宅 ,建造商賣給你的都只是土地使用的權利。

 

無獨有偶,類似上述地上權房屋,在內地是否也存在呢?如存在,會存在哪些法律風險?

 

答:根據內地《憲法》及《中華人民共和國房地產城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》(2020修訂)之相關規定,城市土地屬於國家所有,農村和城市郊區的土地除由法律規定屬於國家所有以外,屬於集體所有。國家實行所有權和使用權分離原則,土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份,將土地使用權在一定年限內以出讓合同的方式讓與土地使用者,並由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。使用期限屆滿自動續期,繳納土地出讓金的制度。土地使用權出讓制度是主流制度,通常商品房的土地使用權來源於出讓/轉讓方式取得。

 

在內地如果在未簽訂土地使用權出讓合同的情形下,建造了房屋,則屬於違法建築,將面臨強行拆除的後果。但因歷史原因沿海城市一帶出現俗稱的“小產權房”,所謂的小產權房,是指村民們在各自宅基地上建造1棟數層高的房屋,再出售其中的某一套單位或某一層單位予本村村民以外的第三人(第三人與村民之間簽訂房屋買賣協議)。第三人購買的房屋物權受制於該村村民的土地歸屬約束。但此類的房屋價格便宜,風險係數高,流通性不強。

 

根據《民法典》及《土地法》相關規定,被繼承人的房屋作為其遺產由繼承人繼承,按照房地一體原則,繼承人繼承取得房屋所有權和宅基地使用權,農村宅基地不能被單獨繼承。即村民在宅基地上所建造的房屋(僅指房屋),村民的繼承人(城鎮戶籍)可以繼承。如果繼承人遵守契約精神的情形下,相安無事則罷。但如果在面臨征地拆遷時,第三人將面臨不獲政府的補償,相當於第三人只購買了房屋的使用權。風險係數同上述台灣北市蛋黃區的“地上權”房屋不分伯仲。

 

綜上,不論是台灣的“地上權”還是內地的“小產權房”,它們存在的優點是:房屋總價較低,不需要支付土地出讓金,租金回報率高。缺點是:貸款融資受限,轉手困難,增值空間有限,一旦出現征地將不會獲得政府補償。

 

參考法律條文:

《憲法》

第十條 城市的土地屬於國家所有。農村和城市郊區的土地,除由法律規定屬於國家所有的以外,屬於集體所有;宅基地和自留地、自留山,也屬於集體所有。國家為了公共利益的需要,可以依照法律規定對土地實行徵收或者徵用並給予補償。任何組織或者個人不得侵佔、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地的使用權可以依照法律的規定轉讓。一切使用土地的組織和個人必須合理地利用土地。

 

《中華人民共和國房地產城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》(2020修訂)

第二條 國家按照所有權與使用權分離的原則,實行城鎮國有土地使用權出讓、轉讓制度,但地下資源、埋藏物和市政公用設施除外。前款所稱城鎮國有土地是指市、縣城、建制鎮、工礦區範圍內屬於全民所有的土地(以下簡稱“土地”)。

第三條 中華人民共和國境內外的公司、企業、其他組織和個人,除法律另有規定者外,均可依照本條例的規定取得土地使用權,進行土地開發、利用、經營。

第四條 依照本條例的規定取得土地使用權的土地使用者,其使用權在使用年限內可以轉讓、出租、抵押或者用於其他經濟活動,合法權益受國家法律保護。

第七條 土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押、終止及有關的地上建築物、其他附著物的登記,由政府土地管理部門、房產管理部門依照法律和國務院的有關規定辦理。登記檔可以公開查閱。

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