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內地樓市滯銷 停貸

 

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青島嚴打富戶惡意不買樓!河南地產商歡迎用大蒜和小麥換樓。

山東青島市薛家島街道辦事處曾發布「關於做好促進居民購買新建商品房的通知」,通知內容大意為:「惡意不買房」將被約談,即是民眾銀行帳戶若被查出有巨額存款但不買房,將被提醒談話。

 

儲戶不能按照自己意願使用存款?

山東青島市薛家島街道辦事處曾發布通告,內容大意為:「惡意不買房」將被約談。即是民眾銀行帳戶若被查出有巨額存款但不買房,將被提醒談話。儲戶不能按照自己意願使用存款,從法律的角度來看,“惡意不買房”是否違反《民法典》第5條自願原則的法律規定,依據該條自願原則規定,在民事法律關係中民眾買不買房全憑自願,想買就買,不想買誰也沒有任何法律依據去強迫交易。而“惡意不買房”的通告顯然違反了民法典第五條的規定。“惡意不買房”背後的邏輯難免有些強制交易之嫌,如果有暴力或者脅迫手段,還可能構成《中華人民共和國刑法》第226條強迫交易罪。

 

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前幾個月內地個別城市推出售樓奇招,河南房地產龍頭「建業集團」為促銷當地兩個新樓盤,分別推出「小麥換房」、「大蒜換房」活動,以高於市價收購小麥和大蒜,最高可分別「折現」16萬元及10萬元作為首期,佔樓價約兩成。據媒體報道「大蒜換房」推出十多天來,已收購約86萬斤大蒜,成交近30個單位;「小麥換房」,暫未有成交,但收到大量查詢。

 

購買不動產不需要現金?而以物換物的方式,好似回到原始社會時期。現實中賣房沒錯,促銷本亦沒錯,如拿「小麥」、「大蒜」來交換,將會影響到農產品正常交易價格、影響民生。「小麥換房」、「大蒜換房」促銷活動推出後即見到成效,成交近30個單位,就在大家對於用農產品換房熱議的時候,事情迎來了反轉被提前叫停,據開發商官方透露,該活動經傳播熱議後,引起了太多關注,為了避免引發誤解錯讀被叫停。以物換物的促銷手段顯現出開發商去庫存的迫切需要,內地住宅類樓房建設過快,數量增加過剩,剛需購房者已達到一定飽和量,開發商資金回籠受阻引發連鎖反應。

 

在法律層面,開發商以農產品折抵樓價首期款的促銷行為是否觸犯《刑法》分則第三章第225條非法經營罪和第226條強迫交易罪?

答:《刑法》分則第三章第225條非法經營罪指違反國家規定,有下列非法經營行為之一,擾亂市場秩序,情節嚴重的行為:(1)未經許可經營法律、法規規定的專營、專賣物品或其他限制買賣的物品的;(2)買賣進出口許可證、進出口原產地證明以及其他法律、行政法規規定的經營許可證或者批准文件的;(3)未經國家有關主管部門批准非法經營證券、期貨、保險業務的,或者非法從事資金支付結算業務的;(4)其他嚴重擾亂市場秩序的非法經營行為。

 

《刑法》分則第226條強迫交易罪指以暴力、威脅手段,實施下列行為之一,情節嚴重的行為:(1)強買強賣商品的;(2)強迫他人提供或者接受服務的;(3)強迫他人參與或者退出投標、拍賣的;(4)強迫他人轉讓或者收購公司、企業的股份、債券或者其他資產的;(5)強迫他人參與或退出特定的經營活動的。

 

根據上述法律條文所述,開發商以物換物促銷手段雖然有悖於當前市場交易習慣,但並未觸犯到《刑法》明文規定之條款,因此在法律層面不能用刑法來譴責他的促銷行為。

 

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據《鳳凰網風財訊》統計7月以來,全國已有六省超過12座城市、約19個樓盤的維權業主超過50000戶發起「強制停貸告知書」,而未以告知書方式維權,但仍處於爛尾無法收樓卻持續承擔樓貸月供的業主,規模則更驚人。業主集體停繳貸款風暴愈演愈烈,更出現大型抗議事件。

樓盤爛尾引致業主單方停貸,會否引起法律責任? 

答:對於不少爛尾樓而言,業主是最大苦主,但是如果未經法院判決停貸或者沒有達成停貸協議,貿然停貸業主往往就構成違約,徵信亦會受到影響,還可能被訴到法院,甚至還可能被法院強制執行。銀行違規放貸可能是爛尾樓的一個重要的間接原因。在司法實踐中,很少有法院會判在這種情況下可以直接實現停貸。這看起來似乎很不公平,但是從按揭合同的約定來看,並沒有不妥。而按揭合同一般是銀行方提供的格式合同,在簽訂按揭合同時借款人可以提出在按揭合同中增加一條關於類似風險的延期還款條款來保障自己權益。

如果業主要實現停貸一般可嘗試以下兩種法律手段:第一是民事訴訟,但是這種情況效用不大。第二是視情況綜合運用談判、信息公開、違法查處,甚至行政訴訟等多種法律手段來推動停貸協議的達成。綜上,業主不能單方選擇停貸,需要按照合同約定條款來履行責任。

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