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銀行如何實現抵押權?

買房按揭已不是什麼新鮮事,無論是一手房還是二手房,都可以向銀行申請貸款分期償還。在內地以個人向銀行申請房屋按揭貸款為例,借款人與銀行簽署書面借款協議和書面抵押協議並辦理抵押登記手續(辦理不動產抵押登記手續的文書都需要公証)抵押權成功設立後,銀行對房屋享有抵押權和優先受償權。倘若借款人違反借款協議約定,不能按時還銀行貸款,銀行會採取哪些催款方式追回借出的款項來實現抵押權呢?

 

問1:如果借款人違反借款協議約定條款不能按期還房屋貸款,銀行會採取哪些方式追回借出的款項? 

 

答1:銀行採用催款方式按照順序大致為:短信提醒→上門催收→移交銀行法律部門或律師事務所→提起訴訟→申請執行→司法拍賣/變賣→所有權轉移。

 

一般情形,若借款人逾期2-3天未還款,銀行會先採用短信提醒的方式提醒借款人,如借款人是因為臨時忘記補還即可。如是因為資金鏈斷裂,導致不能按時還款,借款人可以如實和銀行溝通協商延遲還款方案,如果銀行同意,雙方再簽訂延遲還款的協議。借款人的徵信記錄亦不會受到影響。

 

但如果借款人已逾期還款數日,銀行的短信、電話不予理睬,又未同銀行達成延遲還款協議。銀行就會派工作人員上門催收。若催收未果,銀行或將移交其本行的法律部門或委託律師事務所,由律師事務所處理不良資產的律師團隊接手處理,律師團隊接受委託後也不會立即提起訴訟,會先聯絡借款人了解還款意向和還款能力,若借款人確無償債能力,律師團隊就會走司法程式,到法院立案提起民事訴訟,期間亦會向法庭申請查封、扣押房產(抵押物)。法院生效判決作出後。借款人仍然可以選擇還款,如果仍無能力償還。此時律師團隊會持生效判決向法院申請強制執行,對抵押物進行拍賣變現,拍賣流程依據《最高人民法院關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》相關規定進行司法拍賣(俗稱“法拍房”)。司法拍賣所得將優先用於償還剩餘本息、律師費、訴訟費等一系列費用,假使還有剩餘金額,則將如數返還給借款人。

 

問2:銀行作為抵押權人要實現抵押權,向法院申請強制執行抵押物,法院司法拍賣程序有哪些流程?

答2:根據《最高人民法院關於人民法院執行工作若干問題的規定(試行)》、《最高人民法院關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》及《最高人民法院關於在執行工作中進一步強化善意文明執行理念的意見》等相關規定,法院啟動司法拍賣流程如下:-

  1. 由法院委託已取得專業資質的拍賣機構進行拍賣,對拍賣監督。

  2. 由法院委託具有專業資格的價格評估機構作價格評估(網絡詢價為基礎)。

  3. 確定拍賣保留價,評估價即為第一次拍賣的保留價。

  4. 拍賣不動產應當在拍賣十五日前公告。拍賣公告的範圍及媒體由當事人雙方協商確定;協商不成的,由人民法院確定。受各地限購政策約束,拍賣公告中會載明競買人必須具備購房資格及附有相應法律後果等內容。

  5. 合資格之競買人應於拍賣前向法院預交保證金,申請執行人參加競買的,可以不交保證金。應當預交保證金而未交納的,不得參加競買。拍賣成交後,買受人預交的保證金充抵價款,其他競買人預交的保證金應當在三日內退還。保證金的數額由法院確定,不得低於評估價或市價的百分之五;

  6. 法院在拍賣5日前以書面或者其他能夠確認收悉的適當方式,通知拍賣參與人於拍賣日到場。如被執行人在拍賣日之前向人民法院提交足額金錢清償債務,要求停止拍賣的,人民法院應當准許,但被執行人應當負擔因拍賣支出的必要費用。

  7. 拍賣過程中,有最高應價時,優先購買權人可以表示以該最高價買受,如無更高應價,則拍歸優先購買權人;如有更高應價,而優先購買權人不作表示的,則拍歸該應價最高的競買人。法院派員到場監拍,並將拍賣財產情況記入筆錄。

  8. 拍賣成交後,買受人應當在拍賣公告確定的期限或者人民法院指定的期限內將價款交付到人民法院或者匯入人民法院指定的帳戶。買受人應支付相應比例的拍賣佣金給拍賣機構。

  9. 對拍賣結果法院依法進行審查,審查若發現拍賣機構與競買人之間或者競買人相互之間惡意串通,並給他人造成損害的情形,裁定拍賣無效;若沒有發現上述情形,確認並公告確認後的拍賣結果。

  10. 不動產拍賣成交後,該不動產自拍賣成交送達買受人時起轉移。法院出具裁定書,到房屋所在地不動產交易中心辦理所有權轉移手續。

法律同時也規定,如被執行人認為網路詢價或評估價過低,申請以不低於網路詢價或評估價自行變賣查封財產清償債務的,人民法院經審查可以監督其在一定期限內進行變賣;如果借款人申請不經拍賣直接變賣的,經執行債權人同意或者變賣款足以清償所有執行債務的,人民法院可以不經拍賣直接變賣。法院可以准許但應監督其按照合理價格在指定的期限內進行,並有效控制變賣的價款。

根據上述規定可見,執行法院在執行過程中,應該結合案件的實際情況,在堅持網路司法拍賣優先原則的基礎上,綜合考慮變價財產實際情況適當採取拍賣、直接變賣或強制變賣等措施,多元化提高財產變價率。

 

參考法律依據

《最高人民法院關於人民法院執行工作若干問題的規定(試行)》

第46條 人民法院對查封、扣押的被執行人財產進行變價時,應當委託拍賣機構進行拍賣。財產無法委託拍賣、不適於拍賣或當事人雙方同意不需要拍賣的,人民法院可以交由有關單位變賣或自行組織變賣。

第48條 被執行人申請對人民法院查封的財產自行變賣的,人民法院可以准許,但應當監督其按照合理價格在指定的期限內進行,並控制變賣的價款。

《最高人民法院關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》

第3條 人民法院拍賣被執行人財產,應當委託具有相應資質的拍賣機構進行,並對拍賣機構的拍賣進行監督,但法律、司法解釋另有規定的除外。

第4條 對擬拍賣的財產,人民法院可以委託具有相應資質的評估機構進行價格評估。對於財產價值較低或者價格依照通常方法容易確定的,可以不進行評估。

 

第5條 拍賣應當確定保留價。拍賣財產經過評估的,評估價即為第一次拍賣的保留價;未作評估的,保留價由人民法院參照市價確定,並應當徵詢有關當事人的意見。

 

第7條 執行人員應當對拍賣財產的權屬狀況、佔有使用情況等進行必要的調查,製作拍賣財產現狀的調查筆錄或者收集其他有關資料。

《最高人民法院關於在執行工作中進一步強化善意文明執行理念的意見》

第9條 適當增加財產變賣程式適用情形。要在堅持網路司法拍賣優先原則的基礎上,綜合考慮變價財產實際情況、是否損害執行債權人、第三人或社會公共利益等因素,適當採取直接變賣或強制變賣等措施。

《民法典》

第394條 為擔保債務的履行,債務人或者第三人不轉移財產的佔有,將該財產抵押給債權人的,債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形,債權人有權就該財產優先受償。

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