google.com, pub-8998033825936908, DIRECT, f08c47fec0942fa0 一房兩賣多賣 | Solomon C. Chong

“一房兩賣”的話題本所之前已經做過,現將“一房兩賣”的话題再次延伸,一房兩賣不管是一手房,還是二手房均普遍存在,尤其是二手房交易,那麼,涉及房地產開發商作為出賣人“一房兩賣”引致的後果是民法調整範疇----合同糾紛,還是刑法調整範疇----合同詐騙罪,罪與非罪的界限在哪裡?是不是所有“一房兩賣”的糾紛都会上升为合同詐騙呢?一起看看下面兩個案例:-

案例一:甲常年從事房地產開發,因賭博欠下巨債,為還債,籌集賭資,甲將開發的多處房產,通過“一房兩賣”的形式轉讓而獲取資金。在交付时,多名買受人無法實現交付,有的房產已設定了抵押貸款,有的房屋產權證是偽造的。

案例二:A以辦廠籌集資金,將自己所有的一處房產以100萬元價格轉讓給B,並簽訂了房屋轉讓合同,B支付了70萬元,但還沒有辦理房產過戶手續,不久,C瞭解到A有房屋出售,提出願意以110萬元的價格購買。於是A與C再次簽訂房屋轉讓合同,C付清房款,並辦理了過戶。事後,A告訴B,房屋已另行轉賣並過戶,無法履行合同,將已收取的房款如數退還。

 

問1:關於合同詐騙罪、合同糾紛內地法律是如何規定的?

答:根據《刑法》分則規定:以非法佔有為目的,在簽訂、履行

合同過程中,通過虛構事實或隱瞞真相的方法,騙取對他人的

財物,數額較大的行為。

根據《民法通則》規定:合同是雙方協商一致,在自願、平等的基礎上簽訂,並按照約定履行,在簽訂後,一方當事人因各種原因主觀上不想履行,因此產生合同糾紛。也就是說因合同的生效、履行、變更、終止等行為而引起的糾紛。

 

問2:合同詐騙罪與合同糾紛,如何進行區分?

答:上述兩者分屬不同的實體法調整,區分兩者從以下幾點1)主觀意願,關鍵點行為人簽訂合同時是否有履行交房的意願,行為人主觀目的,是以騙取財物為最終目的,還是以通過履行合同而獲得經濟利益,這是前提條件2)行為人採取的方式和手段,在簽訂買賣合同過程中是否有隱瞞、虛構事實、偽造證據、欺詐對方的行為3)行為人是否具備履行合同的實際能力4)履約的行為,訂立合同後是否有積極的履約行為5)對標的物的處置情況,違約後有無願意擔責的表現等方面綜合判斷區分。

 

問3:案例一是合同詐騙罪還是合同糾紛?

答:案例一很明顯是構成合同詐騙罪,關於犯罪構成目前學術界存在兩種學說,一種是兩階層犯罪構成體系(不法性、有責性)目前法学界多採用此学说、一種是傳統的犯罪構成四要件理論,現從传统四要件理論分析如下1)主體,合同詐騙罪主體包括個人和單位,本案的主體是個人甲2)主觀方面,甲由於欠下巨債,為還債,籌賭資,明知自己無法履行合同義務,也沒有履行合同的意願,故意隱瞞事實,通過“一房兩賣”的方式籌集賭資,在簽訂合同時主觀上已經具有虛構、隱瞞、非法佔有財物的目的3)客觀方面,明知自己無法履行交房義務,隱瞞已出售、已抵押事實,再次與他人簽訂買賣合同,收取房款,導致買受人無法獲得產權4)客體上侵害了買受人財產權,擾亂市場經濟秩序。綜上,甲的行為不僅是合同糾紛,還上升為刑法中的合同詐騙罪。應依據合同詐騙罪定罪量刑。

 

問4:案例二是否構成合同詐騙罪? 

答:是否構成合同詐騙罪,也應從A的主客觀方面分析1)主觀方面,是否有非法佔有他人財產的故意,A在簽訂第一份房屋轉讓合同時,是準備將房出售給B籌集資金,並無非法侵佔B房款的主觀想法,得知C願出更高價購買,將房屋重新轉讓,A是為了獲取更高利益,且辦理了過戶,完成了交房義務,沒有非法佔有的目的。2)客觀方面,雖然A簽訂了二份房屋轉讓合同,收取了兩份房款,事實構成了“一房兩賣”,但由於A事後主動告知已轉讓事實並已退還房款,所以,客觀上,A既沒有非法侵佔B的房款也未侵佔C的房款,A的行為並不構成合同詐騙罪的主客觀要件,不構成合同詐騙罪,僅是普通的合同糾紛。

 

問5:案例二“一房兩賣”如不構成合同詐騙罪,在民事方面又將產生什麼法律效果呢?

答:一套房賣給2個人,究竟誰能最終獲得房屋的所有權,取決於先後兩個買賣合同的效力及履行,只要買賣合同符合一般合同的成立、生效要件、那麼2個合同同時均有效。本案中第一個買受人B,由於尚未取得房屋的所有權,因此不能認定第二個合同侵犯了其所有權。第二個A、C之間的合同既然不屬於侵犯B合法權利的合同,當然應認定有效。但由於指向的標的是同一的,房屋只能實際交給一個買受方實際履行。該合同買受人基於合法有效的合同並辦理的過戶登記手續,就依法取得了房屋所有權,應當受到法律的保護,而B可以依據買賣合同,要求追究A的違約責任,A基於與B合法有效的買賣合同產生交付房屋並過戶的義務,由於A無法履行該義務,因此應對B承擔違約責任,支付違約金或賠償損失。

 

問6:房產開發商作為出賣人“一房兩賣”的案例也屢見不鮮,法律對於此類情形有哪些規定呢? 

答:基於一房兩賣现象,最高法在2003年4月發佈了《商品房買賣合同糾紛案件適用法律的司法解釋》做了如下規定,適用於所有一房兩賣情形1)商品房買賣合同訂立後,出賣人又將該房屋出賣給第三人的,可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失,並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任2)故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人,導致合同無效或者被撤銷、解除的,買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失,並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

     行為不法性-----行為是否是分則中關於行為罪狀的描述

 不法性    結果不法性-----是否存在法益侵害,有侵害是犯罪

    

有責性-----主體是否有故意、過失、是否具備責任能力及目的

不法性和有責性必須是刑法規定,否則就違反罪刑法定原則。

1)行为不法性

行为不法性主要研判,是否存在通过虚构事实或隐瞒事实真相的手段,在签订、履行合同过程中,骗取合同对方当事人财物的行为。根据刑法第224条,虚构事实或者隐瞒事实真相的手段包括:a)以虚构的单位或者冒用他人名义签订合同的;b)以伪造、变造、作废的票据或者其他虚假的产权证明作担保的;c)没有实际履行能力,以先履行小额合同或者部分履行合同的方法,诱骗对方当事人继续签订和履行合同的;d)收受对方当事人给付的货物、货款、预付款或者担保财产后逃匿的;e)以其他方法骗取对方当事人财物的。

2)结果不法性

结果不法性,主要应考查诈骗行为是否侵害了市场秩序,是否妨害了合同管理制度。本罪要求的不法行为须发生在“签订或履行合同过程中”,此处的合同,应当体现市场经济活动,须注意以下几个问题:1)合同对方当事人应当是市场参与者;2)所签合同是真实的,无论口头或者书面,其内容应具备合同法规定的必要条款;3)能够通过签订合同,体现市场交易行为,并因此获取利润收益。

对市场秩序的侵害是否达到了刑法规定的程度,还要考查诈骗罪财物的数额是否达到法定标准。如果骗取财物的数额未达到法定标准的,属于一般违法行为,不构成合同诈骗罪。《最高人民检察院、公安部关于公安机关管辖的刑事案件立案追诉标准的规定(二)》第77条规定:“以非法占有为目的,在签订、履行合同过程中,骗取对方当事人财物,数额在二万元以上的,应予立案追诉。”根据该规定,只有骗取财物数额在二万元以上,才对合同诈骗行为立案追诉。应当强调的是,目前有些地方,对于合同诈骗罪案追诉与定罪采取了双轨制标准,如上海市、安徽省和天津市规定,对于个人涉嫌合同诈骗罪,数额较大的标准是二元;对于单位涉嫌合同诈骗案罪,数额较大的标准为十万元。

3)主体有责性

合同诈骗罪是目的犯,其主体有责性着重研究行为人实施诈骗行为是是否具有“以非法占有为目的”。此处的占有不仅仅是对他人财物进行事实上的管领、控制与支配,实质上是将他人财物据为己有或转为第三人据为己有,并使得合同对方不能对财物利用、收益与处分。如果行为人骗取他人财物后,还有意归还所骗取的财物,就不能认定为刑法意义上的非法占有为目的。如果占有仅仅指事实上的控制与支配,刑法条文中的“骗取”两个字,已经包含意义,无须在条文中同时特别强调“以非法占有为目的”。

合同诈骗罪中非法占有之目的,属于行为人的内心活动,应当通过行为人的客观外在行为表现来认定。如果行为人实施了刑法第224条中列明的欺骗手段,原则上可以直接推定为存在非法占有为目的。但在司法实务中,往往综合全部案情与证据来推定是否存在非法占有为目的,因此要求事实推定所依据的基础事实必须要有充分合法的证据加以证明。

应当强调的是,合同诈骗罪中非法占有为目的的犯意,须与实施诈骗行为同时发生,才构成合同诈骗罪。如果非法占有目的犯意发生后,没有实施欺骗,或者,如果骗取财物之前,没有非法占有的目的,而是在欺骗行为发生后,行为人才产生非法占有目的,不可能使对方因被骗而陷于错误认识并进而将财物交付给嫌疑人,就不应认定为合同诈骗罪。如果在实施欺骗行为时,具有非法占有目的,在取得财产后放弃非法占有目的,积极履行合同,没有法益损害发生,也不构成合同诈骗罪。

当然,除了以上要件外,还要求行为人符合刑法关于犯罪主体的要求,是否达到法定年龄并具有刑事责任能力;同时,行为人的诈骗行为是否侵害了合同对当事人的财产所有权。

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