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案例:遼寧沈陽林先生購買一套上百平新房,在交房時發現找不到進入單位的入戶門,找開發商理論,得知因房屋套內面積比合同約定面積小太多,因此开发商將原本電梯出口大門入戶區域封閉,改走窗戶入戶……諸如此類情況還是比較少見,購房者應該怎樣維護自己的權益呢?小編列出以下關鍵點供大家參考。

 

問1:關於上述案例,購房者林先生如何達到利益最大化呢?

 答:類似上述情形顯然實際的房屋入戶格局與合同約定、與樣板間及平面效果圖明顯不一致,購房者林先生可以1)繼續履行合同,接受窗臺位置的入戶格局,相關整改施工費用由開發商承擔,並可以要求賠償 2)申請解除合同,返還購房款及利息,賠償損失3)房屋實際面積小於合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人,面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。購房者林先生有以上幾種選擇權可行使。

 

問2:如交房時發現與當初樣板房展示效果圖、宣傳資料、與開發商承諾不一致怎麼辦?

 答:根據《商品房買賣司法解釋》規定:商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請,但是出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定,並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的,應當視為邀約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,亦應當視為合同內容,當事人違反的,應當承擔違約責任。綜上,如與實際交樓時不一致,屬於開發商違約,可以解除合同,退還已支付房款、利息及賠償損失。

 

問3:在上述案例中,購房者林先生已支付預付款,在商品房買賣中預付款與定金有什麼區別?

 答:預付款與定金是不同的:

預付款1)合同成立后,按约定提前支付部分房款2)作为价款一部分来进行抵付3)如果合同没有履行,不管哪方违约,预付款都要原数退还,不具有懲罰性4)可以一次性付清,也可以分期付清5)預付款還有一個功能是解決收款方資金問題。

定金1)具有懲罰性,對違約的一方有罰則2)一次性支付3)金額有限制不能超過合同標的20%,超過部分不適用定金罰則(即超過20%的部分,收定金方應全數退還給支付定金方)4)擔保功能,保證合同的成立及履行5)靈活性可折抵價款可以返還看約定(可以退還定金後一筆支付整數,但常規情形下是折抵價款)。

 

問4:在購買預售房時需要注意開發商是否已取得哪些證件?

答:在前面的facebook購買商品房板塊節選中提及過,在購買預售房時需要查看五證,在五證齊備情形下方可付款購買。

 

問5:如果開發商尚未取得商品房預售許可證與購房者簽訂購房合同,該合同如何認定?

 答:根據《商品房買賣司法解釋》規定:出賣人未取得商品房預售許可證明,與買受人訂立的商品房預售合同,應當認定無效,但是在起訴前取得商品房預售許可證明的,可以認定有效。

 

問6:實際套內面積與合同約定面積存在較大誤差的情況下法律是怎麼規定的?

答:《商品房買賣司法解釋》規定:“出賣人交付使用的房屋套內建築面積或者建築面積與商品房買賣合同約定不符,有約定,按約定;沒有約定或約定不明,按以下原則處理:

一)面積誤差比絕對值3%以內(含3%),按照合同約定的價格據實結算,買受人請求解除合同的,不予支持。

二)面積誤差比絕對值超出3%,買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的,應予支持。買受人同意繼續履行合同,房屋實際面積大於合同約定誤差比超出3%部分的由出賣人承擔,所有權歸買受人;房屋實際面積小於合同約定面積,誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人(即3%以內的誤差率,在約定範圍內補差和退款;超3%部分按上述二)原則處理。

 

問7:請問內地購買商品房的程序?

答:1)签订房地产订购书或者认购书,交付定金2)签署正式房地产预售契约或者商品房购销合同3)办理预售预购登记手续4)办理抵押登记(適用於貸款購房者)5)交付6)立契过户,办理产权证书。

問5:上述

第二条

出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。

第三条
商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。
第四条
出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。
第五条
商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。
第六条
当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的,从其约定,但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。

买预售房要注意先看有没有五证,国有土地使用证,建设用地规划许可证,建设工程规划许可证,建设工程开工证,商品房预售许可证,买房五证齐全才可安心付钱!

认购协议书并不是房屋买卖合同。认购协议书在定性上为商品房买卖的预约合同,是独立合同。签订认购协议书时要了解上面提到的问题;再看认购协议书条款的具体内容。一项合格的认购协议书的一般包括以下内容:

(1)、双方当事人的基本情况;

(2)、房屋基本情况(含房屋位置、面积等基本情况);

(3)、房屋价款怎么计算。

(4)、签署契约的时限规定。看清楚其中内容是否有违反平等、公平的原则。

因此,在签订认购协议书时,需要详细看一下认购协议书是否完整,是否包括上面所提到的内容,不完整的,就不要贸然签订这个认购协议书,因为认购协议书虽然不是房屋买卖合同,但是里面可能会涉及到一些定金或者违约金方面的约定,一旦违约需要承担赔偿责任。

3、支付房款时,应该注意的事项:由于购房者支付购房款时的款项比较大,出现问题后常会后悔莫及。因此,在此建议应将房款支付到《商品房预售许可证》指定的银行监控账户上,不要直接交给开发商。房款可以采取一次性付款或分期付款;具体如何分期,可以由双方约定。比如购买者可以留15%的商品房价款,其中10%可以在出卖人交付使用之前支付,5%的商品房价款可以在预售人交付商品房房地产权证时支付。

4、收房验房时要注意哪些事项:

收房验房是房屋买卖中特别重要的一步,如果这步没有注意,将会给以后的生活带来无穷无尽的烦恼,毕竟房子是买来常住的,所以收房验房时需要注意一下问题:

(1)、检查验收该商品住宅建设项目交付使用的证件是否齐备,查看是否具有商品住宅交楼书、商品住宅质量保证书和商品住宅使用说明书

(2)、实际交楼的标准是否与合同约定相符,比如说约定的装修标准,是否依合同约定设计等,门、地板、窗的材料是否符合约定的标准,配套的室内设施是否齐全与合同中的是否一致。

(3)、工程质量,门、窗、天花、墙壁、地面、各种管道、电线等的质量、有否渗漏等等。

(4)、检查水、电开关是否正常,水、电表刻度是否在“0”的位置,用水通道是否畅通等等。

第一、签订房地产订购书或者认购书,并向发展商或者其代理商交付定金。

认购人应当查证预售方的商品房预售许可证以及营业执照等相关资料,

第二、签署正式房地产预售契约或者商品房购销合同

一般订约是在发展商处或发展商指定的律师事务所。为不致出现漏亏,购房人最好自己随身带一个律师前往。当然,如果进一步公证或者见证则更为妥当。

第三、办理预售预购登记手续。

 

双方应在预售合同签订30日内持该合同项目所在地房地产交易登记机构办理登记手续。未经登记手续,合同不能产生法律效力。

第四、办理抵押登记

第五、交付

第六、立契过户,办理产权证书。

预付款:是指在合同成立后,一方当事人按照合同的约定提前将部分房款支付给对方

在合同正常履行的情况下,预付款是作为价款一部分来进行抵付的;如果合同没有得到履行的话,那么不管是交易双方哪一方违约,预付款都是要原数退还的。

预付款则可以一次性付清,也可以分期付清

购买时一定要看房屋的平面示意图及工程规划图仅仅是室内的平面格局。对于室内空间布局还需向开发商借工程蓝图查看。楼与楼之间的间距和采光问题

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